房地產投資項目經濟評價指標及其計算
一、靜態指標及其計算
對房地產開發項目的投資效益進行評估時，若不考慮資金的時間價值，稱為靜態評估，
其計算指標稱為靜態指標。常用的靜態指標有投資利潤率、投資回收期等。
（一）投資利潤率
投資利潤率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額與項目總
投資的比率，
它是考察項目單位投資盈利能力的靜態指標。
對生產期內各年的利潤總額變化
幅度較大的項目，應計算生產期年平均利潤總額與項目總投資的比率。其計算公式為：
投資利潤率＝
項目總投資
均利潤總額
項目年利潤總額或年平
（
5
－
10
）
項目投資利潤率越高，
表明項目經濟效益越好，
否則表明效益欠佳或虧損。
在利用投資
利潤率進行評估時，首先要確定一個利潤率標準（例如
20
％）
，當投資方案的投資利潤率高
于此標準時則接受該投資方案，
否則就拒絕該投資方案。
如果要從多個可接受的互斥方案中
進行選擇，應該選投資利潤率最高的方案。
例如，
某項目的總投資為
500
萬元，
其年平均銷售利潤為
146
萬元，
則該項目的投資利
潤率是多少？
該項目的投資利潤率為：
500
146
×
100
％＝
29.2
％
如果確定的投資利潤率標準為
20
％，則可接受該投資方案。
投資利潤率對于快速評估一個壽命期較短項目方案的投資經濟效果是有用的指標；
當項
目不具備綜合分析所需的詳細資料時，
或在建設項目制定的早期階段或研究過程對其進行初
步評估也是一個有實用意義的指標。
該指標特別適用于工藝簡單而生產情況變化不大的項目
方案的選擇和項目投資經濟效果的最終評價。
投資利潤率法主要有以下優點：
（
1
）
經濟意義易于理解，
凈利潤是會計人員較為熟悉的
概念；
（
2
）使用簡單、方便；
（
3
）考慮了投資壽命期內所有年份的收益情況。其主要缺點在
于：
（
1
）沒有考慮資金的時間價值；
（
2
）由于凈利潤只是會計上通用的概念，與現金流量有
較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報酬率的高低。
（二）投資回收期
投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時間內足額收回。
用于衡量投資項目初始投
資回收速度的評估指標稱為投資回收期，
它是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的
時間。投資回收期一般以年表示，從建設開始年算起，其表達式為：
0
)
(
0
?
?
?
?
t
P
t
t
CO
CI
式中
t
P
為投資回收期；
CI
為現金流入量；
CO
為現金流出量；
t
CO
CI
)
(
?
為
t
年的凈現金
流量。
投資回收期可根據現金流量表
（全部投資）
中累計凈現金流量計算求得。
其計算公式為：
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
當年凈現金流量
絕對值
上年累計凈現金流量的
＋
－
始出現正值的年份數
累計凈現金流量開
1
t
P
（
5
－
11
）
求出的投資回收期
t
P
與行業的基準投資回收期
c
P
比較，當
t
P
≤
c
P
時，表明項目投資
能在規定的時間內收回，經濟效果好。
例如，甲乙兩方案前
5
年的凈現金流量如表
5
－
6
所示，求這兩個方案的投資回收期，
并利用投資回收期指標對這兩個方案進行評估。
表
5
－
6
甲乙兩方案各年凈現金流量
單位：萬元
年份
0
1
2
3
4
5
甲方案
凈現金流量
累計凈現金流量
－
1000
－
1000
400
－
600
400
－
200
400
200
400
600
400
1000
乙方案
凈現金流量
累計凈現金流量
－
1000
－
1000
200
－
800
300
－
500
300
－
200
400
200
600
800
從甲方案計算所得為：
5
.
2
400
200
1
3
?
?
?
＝
甲
t
P
（年）
由于甲方案各年凈現金流量為年值形式，亦可簡化計算為：
5
.
2
400
1000
?
＝
甲
t
P
（年）
從乙方案計算所得為：
5
.
3
400
200
1
4
?
?
?
＝
乙
t
P
（年）
如果行業的基準投資回收期為
4
年，
則甲乙兩方案都可以接受。
如甲乙兩方案互斥，
由
于甲方案的投資回收期短于乙方案，故應選擇甲方案。
投資回收期法的主要優點在于：
（
1
）使用簡單、方便。主要體現在三個方面：一是評估
指標計算較為簡單；
二是采用該方法只需要確定投資項目前幾年的凈現金流量，
而不必確定
投資項目壽命期所有年份各年凈現金流量；
三是不用確定貼現率。
（
2
）
投資回收期的經濟意
義易于理解。
（
3
）
在一定意義上考慮了投資風險因素，
因為通常投資回收期越短則投資風險
越小。正是由于投資回收期法具有以上優點，所以對小投資項目評估時，經常采用該方法，
即使在對大型項目評估時，
也經常將此法與其他動態指標結合使用。
投資回收期法的主要缺
點有：
（
1
）沒有考慮資金的時間價值，這一點體現在將不同年份的現金流量直接相加。
（
2
）
不考慮投資回收期以外各年凈現金流量，
所以不利于對投資項目進行整體評估。
（
3
）
投資回
收期標準的確定主要依賴決策者對風險的態度。
二、動態指標及其計算
對房地產開發項目的投資效益進行評估時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態評估，
計算的指標稱為動態指標。動態指標比較全面地反映開發項目投資活動有效期的經濟效益，
使評估更加符合實際，常用的動態評估指標有凈現值、內部收益率、投資回收期等。
（一）凈現值
凈現值是指開發項目在投資活動有效期內的凈現金流量，
按預先規定的貼現率或基準收
益率，
折算到開發項目實施開始的基準年的代數和。
用凈現值評估開發項目投資效益的方法，
稱為凈現值法。其計算公式為：
?
?
?
?
?
?
n
t
t
c
t
i
CO
CI
NPV
0
)
1
(
)
(
（
5
－
12
）
式中
NPV
為凈現值；
n
為開發項目投資活動有效期；
c
i
為貼現率或基準收益率。